2012年6月21日 星期四

我們都應該少喜歡房地產一點。

1990年的日本持續影響至今的泡沫經濟,2008年的美國金融危機,目前的希臘與西班牙的危機,房地產的下跌都是主要的原因。為什麼房地產的下跌會引起較大的反應,追根究底原因在於房屋的長周期以及人們的預測方式,讓人們對於房屋有一種過多的喜愛。房市跟股市不同,房屋的上升趨勢可以持續10—20年,另一部份它的價格波動除了參與交易的人以外其他人很難直接觀察到,因為人們的感知系統大部份是在過去狩獵時代所進化的,
認知通常會覺得現狀會持續到永遠,尤其是在潛意識中更是如此,所以我們印象中就會認為房屋價格趨勢是一直上升,房屋是保值的。看到這裡你可能會想:“胡說,我知道房價有下跌的時候跟可能”。沒錯,你知道,可是看看當人們要借錢的時候是用什麼當作財力證明,銀行要求的擔保品又是什麼,社會規範與銀行業長久以來的行為準則力量都比想像中還要巨大(其實所有的規範跟準則力量都很巨大),而人的腦袋又很懶惰,它不喜歡去思考一些習以為常的事情,以及它們是不是需要改變,如果大家都認知到房價有可能在未來一年下降40%,而且沒有方法可以加以預測的話 (這就是美國已經發生的狀況,而近五年的諾貝爾獎只有一年經濟學家不是美國人,所以他們有夠多的專家跟知識可以做預測這件事),房屋還有可能持續成為整體經濟的信用最主要來源嗎?保險業還會將大筆資產擺在房地產身上嗎?因為房價同樣也會大幅的下跌,我認為用房屋來取得的信用應該要跟股票的信用一樣都需要打折,以台灣現行的狀況股票借到錢會相對比較困難,即使借到最多的成數也僅僅是打六成,而我認為對房地產應該也需要比照辦理,畢竟評估信用的重點不是週期的長短,而是能不能夠預測到,不能預測到就不知道是明天或者十年後房價開始崩跌,而這跟過去已經發生的週期長短沒有任何關係,應該同樣對房地產像對股票或其他金融商品一樣小心對待。而我們之所以對待股票這個資產相對比較理性就是因為我們經常看到商品價格波動頻繁時,我們的理性有更多警覺去產生一個正確的觀念 — 價格會上漲的話那麼他也會下跌。 我們以及特別是金融業,包括銀行與保險業,我認為都應該要開始多討厭房地產一些。目前各國政府應對金融危機所得到的教訓,就是讓金融業者多一點資本適足率,這樣的思考被限制在框架內,也沒有解決問題,就只是讓經濟衰退時本來就少的信用額度更進一步減少,也同樣讓一些原本應該借到錢的個體借不到錢(而他們借到錢後,所做的事像是創業通常能讓社會整體福祉更好)。規定資本適足率的增加並沒有解決問題的源頭,反而減少了一些效率。解決之道在於金融業應該跳出框架重新看待房地產,從今天開始對房地產少喜歡一點,經濟會更加穩定且有效率,而政府的角色應該是幫忙創造改變“房地產是保值的”這種看法的誘因,例如將房地產借錢的成數下調,就是一個不錯的政策。下一次在台灣或者其他地方房價開始下跌的時候,連鎖反應才不會這麼嚴重。否則再一次又一次的房價衰退當中,我們只會重複看到金融體系被連動,進而形成嚴重的衰退,然後永遠應對的方式都是金融業更加保守,規範更多這種治標不治本的錯誤方式。

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